Bauen oder Kaufen

Bauen oder Kaufen

Immobilie im Schwarzwald - Bauen oder Kaufen. Sie wollen Ihre Traum-Immobilie bauen.

Dann haben Sie sich natürlich schon etliche Immobilien- oder Fertighaus-Angebote erstellen lassen und sich für Ihr Traumhaus entschieden. Nun stellt sich die Frage: Welche Kosten kommen bei Bau einer Immobilie dazu?

Zunächst muss natürlich das Grundstück erworben werden ( Standort-Check !). Vom Kaufpreis werden 3,5% Grunderwerbssteuer fällig. Zusätzlich kommen Erwerbskosten für den Notar und andere Gebühren auf Sie zu. Auch Erschließungskosten für Siel, Strasse, Energie müssen Sie tragen.

Fassen wir die Immobilien-Baukosten kurz zusammen: 
Grundstückspreis
Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis)
Erwerbskosten (Notar u. andere Gebühren)
Erschließungskosten (Siel, Strasse, Energie)
Baukosten inkl. diverser Nebenkosten

In der Regel werden bis zu 80% des angemessenen Kaufpreises einer Immobilie bzw. der angemessenen Immobilien-Herstellungskosten fremdfinanziert. Das heißt, dass Sie mindestens 20% selbst aufbringen müssen. Je mehr Sie schaffen, um so geringer nachher die Belastung. Und auch diese wird sich in Grenzen halten, da eine Immobilien-Finanzierung mindestens 10 Jahre läuft.

Zum Eigengeld für den Immobilien-Erwerb bzw. die Baukosten (womöglich ergänzt durch familiäre Darlehen und öffentliche Mittel werden die Eigenleistungen addiert. Den Preis für Ihre Wunsch-Immobilie können Sie nämlich verringern, z.B., indem Sie die Fundamentgrube selbst ausheben oder die Malerarbeiten übernehmen. Vielleicht haben Sie ja auch in Ihrer Verwandtschaft einen Klempner oder Fliesenleger. Durch Eigenleistung können Sie schnell ein paar Tausender sparen!

Vielleicht haben Sie aber auch die Möglichkeit, von einer Gemeinde oder der Kirche ein Grundstück zu pachten. Bei der Erbbaupacht erwerben Sie das vererbliche oder veräußerliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten (§ 1012 BGB, § 1 ErbbRVO). Dieser Vertrag läuft meist 99 Jahre und kann dann gekündigt oder verlängert werden.

Der Vorteil für Sie als künftiger Immobilien-Besitzer am Erbbaurecht ist, dass Sie den Kaufpreis für das Grundstück nicht aufbringen müssen, sondern nur die Pacht zahlen. Allerdings gehört Ihnen das Grundstück dann nicht. Für die Besicherung eines Darlehens mittels Grundschuld benötigen Sie das Einverständnis des Grundstückeigentümers.

Verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung

Zunächst bietet sich natürlich das allgemein bekannte Bauspardarlehen an. Dieses hat den Vorteil niedriger Zinssätze, die bereits beim Abschluss eines Bausparvertrages festgelegt werden. Allerdings ist die monatliche Belastung (Zins und Tilgung) ziemlich hoch, da das Darlehen in ca. 11 Jahren abgezahlt werden muss. Es ist also wenig sinnvoll, die Gesamtfinanzierung über einen Bausparvertrag zu machen.
Eine zweite Möglichkeit ist die Finanzierung über ein langfristiges (meist 30 Jahre währendes) Annuitätendarlehen. Die Raten lassen sich so geringer halten, sollten aber trotzdem nicht unterschätzt werden, da die Verzinsung zum einen höher als bei einem Bauspardarlehen und zum anderen in der Regel nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt wird.

Bei den Bankkrediten kann man wählen zwischen Annuitäten- und Festdarlehen.
Beim Annuitätendarlehen ist Ihre Rate entweder gleich oder abfallend. Bei der erst Möglichkeit verschiebt sich mit jeder Ratenzahlung das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil. Bei der zweiten Möglichkeit verringert sich mit jeder Zahlung die Rate. Diese Finanzierung nennt man auch Abzahlungsdarlehen. Der Grund für die fallende Belastung liegt darin, dass die Tilgung konstant bleibt, so dass die Zinsen aufgrund der fallenden Restschuld sinken. Diese Tilgungsform wird heute bei gewerblichen Krediten mit hohen Tilgungssätzen angewandt.
Beim Festdarlehen zahlen Sie nur die Zinsen über die vereinbarte Laufzeit und lösen das Darlehen dann in einer Summe ab. Das könnte z.B. durch eine Kapitallebensversicherung oder anderes freiwerdendes Kapital geschehen. Bei der Finanzierung über eine Britische Kapitalversicherung haben Sie den Vorteil, dass Sie die Beiträge als Vorsorgeaufwendungen in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.
Meist wird eine Kombination aus Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen angeboten. Grundsätzlich werden alle Darlehen, die Immobilien betreffen, durch Hypotheken oder Grundschuld gesichert. Diese wird im Grundbuch eingetragen.

Der Favorit jedoch: Die Tilgungsaussetzung > Hier zahlen Sie nur den vereinbarten Zins - und tilgen viel schneller als üblich, in hochrentierlichen Sparanlagen!

Sie wollen eine neue oder gebrauchte Immobilie kaufen
Dann haben Sie sich natürlich schon etliche Angebote erstellen lassen, oder viele Immobilien-Annoncen gelesen und sich dann für Ihre Traumwohnung entschieden. Welche Kosten kommen kommen für den Immobilien-Erwerb zusammen?

Wert der Wohnung, der Immobilien-Zeitwert 
Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis)
Erwerbskosten (Notar u. andere Gebühren)
In der Regel werden bis zu 80% des angemessenen Kaufpreises bzw. der angemessenen Herstellungskosten fremdfinanziert. Das heißt, dass Sie mindestens 20% selbst aufbringen müssen. Je mehr Sie schaffen, um so geringer nachher die Belastung. Und auch diese wird sich in Grenzen halten, da eine Finanzierung mindestens 10 Jahre läuft.